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行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

中國商業(yè)地產(chǎn)存量投資大幕已經(jīng)開啟
發(fā)布時間:2017-08-04 14:34:19   來源:未知  |   分享到:
  近日發(fā)布《邁向2020——后千億時代投資策略展望》白皮書指出,到2020年,中國房地產(chǎn)投資大宗交易總額有望達到2600億元,較2016年增長45%。
 
  中國商業(yè)地產(chǎn)存量投資大幕已經(jīng)開啟,國內(nèi)機構(gòu)資本建倉、開發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下,大宗物業(yè)交易將持續(xù)活躍。中國作為目前全球為數(shù)不多的保持穩(wěn)定和增長的市場,仍是全球資本配置的優(yōu)選之一。他同時預(yù)言,一線城市將于2035年前后跨入穩(wěn)定期。
 
  上海大宗交易額超越香港新加坡
 
  上述報告指出,過去一年,中國房地產(chǎn)市場上整體大宗交易相比龐大的可投資物業(yè)規(guī)模來看偏低。不過京滬兩地的活躍度比肩部分國際一線城市。
 
  經(jīng)濟體量決定可投資商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。2016年,G7國家與中國的經(jīng)濟規(guī)模已占據(jù)了全球的62%,可投資商業(yè)房地產(chǎn)市場規(guī)模占全球可交易商業(yè)地產(chǎn)市場的72%。
 
  其中,中國市場表現(xiàn)尤為突出:2016年,中國大宗物業(yè)投資交易額達1800億元,相比2015年翻番。大宗交易資金的主要來源包括開發(fā)商(23%)、企業(yè)(21%)、境外投資者(19%)、保險公司(18%)、人民幣基金(13%)等。“中國房地產(chǎn)投資市場在盤桓千億水平多年后,終于實現(xiàn)里程碑式的飛躍。”
 
  2016年,中國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達3.4萬億美元,排名全球第二。從城市層面分析,上海北京兩地在交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市,與紐約、倫敦這兩個世界級金融、商業(yè)中心相比雖仍有較大差距,但已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場,尤其是2014-2016年間上海大宗物業(yè)的投資額,均已超越同期的香港和新加坡。
 
  不過,盡管中國大宗物業(yè)投資交易的規(guī)模與日俱增,但整體交易活躍度(TRA)仍然偏低,正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉(zhuǎn)折期。
 
  如果將市場年度大宗物業(yè)投資交易額與可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模間的比率定義為大宗物業(yè)交易活躍度(TAR),以指標(biāo)為投資者評價市場投資流動性的重要依據(jù)。將全球24個主要市場大致分為三個發(fā)展階段:高流動性市場( TAR 2.5TAR):包括除日本以外的 G7 國家,以及瑞典、荷蘭、澳大利亞、新加坡、中國香港等歐洲和亞太發(fā)達經(jīng)濟體;中等流動性市場(1.0 TAR 2.51),包括意大利、日本、韓國、中國臺灣;而包括中國大陸在內(nèi)的金磚四國以及墨西哥、馬來西亞等發(fā)展中國家則屬于低流動性市場( TAR 1.0)。值得注意的是,北京TAR值為1.5,上海TAR值為4.1。
 
  國內(nèi)整體物業(yè)投資市場之所以流動性偏低,主要是由于巨大的商業(yè)地產(chǎn)以散售為主、REITs等房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品出臺的滯后、各城市間商業(yè)地產(chǎn)投資市場差異明顯等。此外,地域經(jīng)濟發(fā)展程度的不平衡造成了城市間的差異,部分市場如北京大型物業(yè)業(yè)主自持的比例較高,也影響了市場的流動性。
 
  “上萬億資金排隊入市”
 
  2025年前后中國可進入中等流動性階段,投資市場進一步成熟。其中,上海、北京兩大門戶城市在2020年投資交易金額將占總成交量的六成。廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢這六個高潛力市場,投資額將占總量的20%。
 
  另一方面,“未來四年為國內(nèi)機構(gòu)資本建倉時期,上萬億資金排隊入市。”2014年以來,以保險機構(gòu)和房地產(chǎn)基金為代表的國內(nèi)機構(gòu)資本,在內(nèi)資投資總額中所占份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。但截至2016年底,國內(nèi)機構(gòu)投資者在國內(nèi)17個主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%。因此,他認(rèn)為2017-2020年正是國內(nèi)機構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉時期, 預(yù)計將有1萬億元人民幣資金排隊入市。
 
  “展望2020年,投資策略上建議著重關(guān)注中國大陸一線城市的城市更新和成都、重慶、武漢、天津等高潛力二線城市商業(yè)地產(chǎn)邁入成熟期的趨勢性主線,并布局一帶一路等主題性機會,看好雄安新區(qū)發(fā)展。
 
  “中國大陸在房地產(chǎn)金融、企業(yè)年金入市、資本賬戶開放等宏觀層面存在的制度性紅利,預(yù)示著更長期來講商業(yè)地產(chǎn)投資還將面臨許多突破性增長的潛力。”對比中國香港市場主要開發(fā)商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),內(nèi)地開發(fā)商投資性物業(yè)比例提升的空間依然巨大。截至2016年,香港九大開發(fā)商所持有的投資性物業(yè)占其總資產(chǎn)比例平均在66%,而12個主流內(nèi)地開發(fā)商平均僅為31%(剔除明顯高出的SOHO及大悅城后僅在22%),未來增持商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是長期趨勢。
 
  考慮到資產(chǎn)質(zhì)量和財務(wù)安全,除了自行開發(fā)并持有經(jīng)營外,收購現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項目以及借助房地產(chǎn)基金等方式“輕資產(chǎn)”運作都應(yīng)是開發(fā)商的常規(guī)選項。
 
  以上海高騰大廈及東海商業(yè)中心二期為例。該兩個寫字樓項目經(jīng)過硬件升級、配套設(shè)施及租戶的調(diào)整之后,租金分別上漲了4%及26%。
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