一套完整的商業地產開發全過程
招商第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）
市調
對項目進行詳細的市場研究，按市場形勢和展望進行商業策劃與規劃，并且以經營層面的角度，再度研判定位及業態分布，進一步深化和優化財務分析，使整個策劃和收益測算更接近實際。
1.宏觀經濟及環境分析
2.項目周邊競爭者研究
3.人口及收入分析
4.居民消費習慣分析
5.項目定位及規劃分析
6.初步確定業態組合
7.向設計院提供設計元素
招商第二階段 項目中期（工程建設階段）
項目招商
根據項目定位、商業規劃及業態規劃，在重新評估前期策劃和市場調查的基礎上，為項目提供切實可行的招商策略和實施品牌招商。內容主要涵蓋：
1，品牌招商、品牌落位調整
2，前期招商市場推廣：1建立并培訓市場推介隊伍2招商中心設計與布局3制作沙盤模型4制作其他有關項目招商之所需要材料，如招商手冊、多媒體光盤、網站及道具展示5招商策略/包裝
3，品牌招商實施（竣工驗收前18個月）：1簡歷并培訓招商隊伍2對主力租戶及品牌租戶招商3招商審批行政管理方案4制定代理中介費用及管理方案5整體品牌招商實施方案
招商第三階段 項目后期（項目運營階段）
租務管理、品牌調整
1，品牌優化策略：1品牌定位的準確性研究2業態優化調整組合方案3租戶調整提升方案
2，品牌調整實施：1整體品牌調整提升實施方案2業態調整時差推廣方案3目標租戶持續提升方案4招商進程管理
市場推廣第一階段 項目前期（工程開工前期的準備階段）
1.導向標識指引系統規劃
2.戶外室內廣告位及宣傳設施規劃
3.促銷及活動區域的規劃
4.公共區域特色租賃（花車）的規劃
市場推廣 第二階段 項目中期（工程建設階段）
1.配合前期招商進行市場推廣（招商推介會、軟文造勢）
2.配合設計布置招商中心
3.配合制作沙盤模型
4.配合制作有關項目招商之所需材料，如招商手冊、多媒體光盤、網頁及道具展示等
市場推廣第三階段 項目后期（項目運營階段）
1.制定及實施項目的開業前市場預熱計劃及開業計劃
2.制定及實施年度市場戰略和推廣計劃
3.制定及實施年度市場推廣預算
4.制定及實施項目的媒體宣傳策劃
5.制定及實施促銷及活動場地銷售及合作計劃
6.制定及實施項目廣告設施營收計劃
7.制定及實施花車租賃計劃
租戶協調第一階段 項目中期（工程建設階段）
1.籌備租戶協調隊伍
2.制定協調租戶進場流程及制度
3.協助租戶進場裝修及開業
4.協助有關開業驗收工作
5.協助租戶申辦各項經營所需證照
6.協助租戶營運及推廣部門了解商場運作
租戶協調第二階段 項目后期（項目運營階段）
1.協助租戶進場裝修及開業
2.協助有關開業驗收工作
3.協助租戶申辦各項經營所需證照
4.協助租戶營運及推廣部門了解商場運作
5.協助租戶處理營運上所遇到之困難
物業工程 第一階段項目前期（工程開工前的準備階段）
設計咨詢
在本階段工程的主要任務是結合項目業態，從物業運營管理角度出發，對各系統設備設施的規劃及布局安排等提出意見。主要包括：
1.對設施設備配置容量的合理性進行評估
2.對服務功能及設備設施布局的合理性提供意見
3.根據業態差異對設施的配置提供意見
4.從使用、維修及成本管理的角度，結合擴初設計，分析該項目的機電系統、空調系統、安防系統及自動控制系統等之優劣，提供專業意見
5.非常規區域檢修設施的配置意見
6.特殊功能之公共區域的預留設施配置意見
7.從后期運作管理的角度，對設計中的缺陷、遺漏項提供改善及補充意見
物業工程第二階段 項目中期（工程建設階段）
設計變更咨詢
本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：
1．對設備、設施的選型提出意見
2．從后期運行管理的便利性及維護成本的角度對建材的選料提供意見
3．對施工過程中發生的設計變更，從后期運行管理的角度提供意見
4．對前階段尚未定案的繼續跟進并提供意見
物業工程 第三階段 項目后期（項目運營階段）
1. 工程交接驗收階段
•物業工程人員提前參與項目后期的設備調試工作
•制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
•進行系統設備測試，和相關各方一起驗收有關建筑、設備系統， 制作移交清單
•協助監督整改工程執行
•制定后期營運相關的設備維護標準及運行管理制度
2. 工程營運階段（工程與物業維修）
•設施設備維護、管理和運行
•專業設施的外包工作管理
•落實設備設施的節能運行管理
•優化各設備系統的運行規程、規章制度、管理辦法、運行記錄和 維保計劃
•定期安排重點設備實施的測試工作
•設備設施的技改工作
•租戶二次裝修圖紙審批、施工監督、驗收
•監督租戶內設備設施的維護管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃氣探頭、燈箱廣告等）
•工程圖紙及設備檔案的管理及更新
物業運營 第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）
1．建筑、結構設計
•層高、柱距
•裝修材料
•人流、車流的導向
•物業管理用房
•停車場及相關出入口的設置
2．平面和空間設計
•前場平面空間規劃
•后場規劃
•手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置
•公共廁所的位置和數量
•建議倉庫及配送區，廢物、垃圾區及餐飲區合適數量和位置分布
•卸貨區、垃圾房設置
物業運營第二階段 項目中期（工程建設階段）
一．前期物業準備（竣工驗收前6個月）
物業管理體系的建立
•制定物業管理手冊（裝修守冊、租戶守冊）
•制定物業管理（客服、保安、保潔）流程和制度
•制定項目檔案管理制度
•制定外包/分包商管理制度
•制定安全、防火、防盜、災難逃生等方案及緊急突發事件應對措施
•制定全面的物業保險要求
•制定物業管理預算、物業管理費及有償服務費標準
•制定為配合各類推廣活動的物業監管制度
•制定對物業管理人員進行持續性業務培訓及指導的文件
二．物業交付前籌備（竣工驗收前4個月）
1．籌建物業管理架構
2．前期人員招聘及物資配備
•制定崗位招聘要求、計劃、考核制度及薪資標準
•員工職前基本及專業培訓
•辦公物品購置及制服制作
3．物業移交及接管驗收
•確立接收小組
•物業接管驗收的范圍
•已接收區域成品保護與控制
4．租戶進駐前準備工作
•完成物業外聯工作(與工商、消防、公安、城管、稅務、所屬區﹑街道、房管局等政府有關職能部門建立良好聯動)
•開荒清潔
•配合各類推廣活動的安全、清潔、客服、管業等支持
三．綜合驗收與工程交接（從物業管理角度）
在工程竣工時，協助工程部對項目進行綜合驗收，此階段的工作包括：
1．制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
2．制作移交清單，驗收有關建筑、設備系統
3．監督整改工程執行
4．進行系統設備測試
5．制定運行設備的操作制度
物業運營第三階段 項目后期（項目運營階段）
1．租戶裝修管理
•監管租戶按期完成裝修工程
•組織商鋪裝修竣工驗收
•租戶退場后場地復原工程監管
2．對外公共關系聯系與維護
3．外判合同發包與監管
4．租戶服務管理
•根據租戶實際需求優化各項服務規程及細則(有償服務；額外能源供應等)
•按照國家有關法律法規、租約、租戶手冊及物業規定對租戶進行日
常管理
•餐飲租戶特別管理
排油煙管道清洗監管
廚房下水防堵措施監管
餐飲租戶員工非高峰時段行為控管
•經營業績掌握
•營業狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規范；安全及衛生等)
•租戶營業期間相關事宜的聯系與協調
•租戶服務滿意度分析
•租戶檔案建立與管理(營業證照年檢；保險單續保；聯系資料；各類文書往來留存)
5．保安及消防管理
•保安管理
•反扒應急分隊
•營業結束后清場及夜間內部控制管理
•卸貨區管理
•停車場管理
•消防管理
•消防疏散預案及應急方案的培訓及執行
•消防設備和器材管理
•大型推廣活動現場安全管控
6．保潔與綠化
•公共區域的保潔
•外墻及天棚清洗
•衛生間管理
•隔油池清洗
•餐廚垃圾管理
•蟲害控制管理
•綠化養護
•植物租賃管理
7．顧客服務
•顧客問詢、投訴之接待與處理
•顧客服務臺及咨詢熱線(愛心物品租借服務；廣播系統；失物認領等)
•人身意外傷害之應急醫療協助
8．公共推廣活動協助及配合
9．物業保險投保及風險控制
•加強對物業內各類風險控制,降低投保費用
10．物業管理費用及公用費用收繳
市調
對項目進行詳細的市場研究，按市場形勢和展望進行商業策劃與規劃，并且以經營層面的角度，再度研判定位及業態分布，進一步深化和優化財務分析，使整個策劃和收益測算更接近實際。
1.宏觀經濟及環境分析
2.項目周邊競爭者研究
3.人口及收入分析
4.居民消費習慣分析
5.項目定位及規劃分析
6.初步確定業態組合
7.向設計院提供設計元素
招商第二階段 項目中期（工程建設階段）
項目招商
根據項目定位、商業規劃及業態規劃，在重新評估前期策劃和市場調查的基礎上，為項目提供切實可行的招商策略和實施品牌招商。內容主要涵蓋：
1，品牌招商、品牌落位調整
2，前期招商市場推廣：1建立并培訓市場推介隊伍2招商中心設計與布局3制作沙盤模型4制作其他有關項目招商之所需要材料，如招商手冊、多媒體光盤、網站及道具展示5招商策略/包裝
3，品牌招商實施（竣工驗收前18個月）：1簡歷并培訓招商隊伍2對主力租戶及品牌租戶招商3招商審批行政管理方案4制定代理中介費用及管理方案5整體品牌招商實施方案
招商第三階段 項目后期（項目運營階段）
租務管理、品牌調整
1，品牌優化策略：1品牌定位的準確性研究2業態優化調整組合方案3租戶調整提升方案
2，品牌調整實施：1整體品牌調整提升實施方案2業態調整時差推廣方案3目標租戶持續提升方案4招商進程管理
市場推廣第一階段 項目前期（工程開工前期的準備階段）
1.導向標識指引系統規劃
2.戶外室內廣告位及宣傳設施規劃
3.促銷及活動區域的規劃
4.公共區域特色租賃（花車）的規劃
市場推廣 第二階段 項目中期（工程建設階段）
1.配合前期招商進行市場推廣（招商推介會、軟文造勢）
2.配合設計布置招商中心
3.配合制作沙盤模型
4.配合制作有關項目招商之所需材料，如招商手冊、多媒體光盤、網頁及道具展示等
市場推廣第三階段 項目后期（項目運營階段）
1.制定及實施項目的開業前市場預熱計劃及開業計劃
2.制定及實施年度市場戰略和推廣計劃
3.制定及實施年度市場推廣預算
4.制定及實施項目的媒體宣傳策劃
5.制定及實施促銷及活動場地銷售及合作計劃
6.制定及實施項目廣告設施營收計劃
7.制定及實施花車租賃計劃
租戶協調第一階段 項目中期（工程建設階段）
1.籌備租戶協調隊伍
2.制定協調租戶進場流程及制度
3.協助租戶進場裝修及開業
4.協助有關開業驗收工作
5.協助租戶申辦各項經營所需證照
6.協助租戶營運及推廣部門了解商場運作
租戶協調第二階段 項目后期（項目運營階段）
1.協助租戶進場裝修及開業
2.協助有關開業驗收工作
3.協助租戶申辦各項經營所需證照
4.協助租戶營運及推廣部門了解商場運作
5.協助租戶處理營運上所遇到之困難
物業工程 第一階段項目前期（工程開工前的準備階段）
設計咨詢
在本階段工程的主要任務是結合項目業態，從物業運營管理角度出發，對各系統設備設施的規劃及布局安排等提出意見。主要包括：
1.對設施設備配置容量的合理性進行評估
2.對服務功能及設備設施布局的合理性提供意見
3.根據業態差異對設施的配置提供意見
4.從使用、維修及成本管理的角度，結合擴初設計，分析該項目的機電系統、空調系統、安防系統及自動控制系統等之優劣，提供專業意見
5.非常規區域檢修設施的配置意見
6.特殊功能之公共區域的預留設施配置意見
7.從后期運作管理的角度，對設計中的缺陷、遺漏項提供改善及補充意見
物業工程第二階段 項目中期（工程建設階段）
設計變更咨詢
本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：
1．對設備、設施的選型提出意見
2．從后期運行管理的便利性及維護成本的角度對建材的選料提供意見
3．對施工過程中發生的設計變更，從后期運行管理的角度提供意見
4．對前階段尚未定案的繼續跟進并提供意見
物業工程 第三階段 項目后期（項目運營階段）
1. 工程交接驗收階段
•物業工程人員提前參與項目后期的設備調試工作
•制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
•進行系統設備測試，和相關各方一起驗收有關建筑、設備系統， 制作移交清單
•協助監督整改工程執行
•制定后期營運相關的設備維護標準及運行管理制度
2. 工程營運階段（工程與物業維修）
•設施設備維護、管理和運行
•專業設施的外包工作管理
•落實設備設施的節能運行管理
•優化各設備系統的運行規程、規章制度、管理辦法、運行記錄和 維保計劃
•定期安排重點設備實施的測試工作
•設備設施的技改工作
•租戶二次裝修圖紙審批、施工監督、驗收
•監督租戶內設備設施的維護管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃氣探頭、燈箱廣告等）
•工程圖紙及設備檔案的管理及更新
物業運營 第一階段 項目前期（工程開工前的準備階段）
1．建筑、結構設計
•層高、柱距
•裝修材料
•人流、車流的導向
•物業管理用房
•停車場及相關出入口的設置
2．平面和空間設計
•前場平面空間規劃
•后場規劃
•手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置
•公共廁所的位置和數量
•建議倉庫及配送區，廢物、垃圾區及餐飲區合適數量和位置分布
•卸貨區、垃圾房設置
物業運營第二階段 項目中期（工程建設階段）
一．前期物業準備（竣工驗收前6個月）
物業管理體系的建立
•制定物業管理手冊（裝修守冊、租戶守冊）
•制定物業管理（客服、保安、保潔）流程和制度
•制定項目檔案管理制度
•制定外包/分包商管理制度
•制定安全、防火、防盜、災難逃生等方案及緊急突發事件應對措施
•制定全面的物業保險要求
•制定物業管理預算、物業管理費及有償服務費標準
•制定為配合各類推廣活動的物業監管制度
•制定對物業管理人員進行持續性業務培訓及指導的文件
二．物業交付前籌備（竣工驗收前4個月）
1．籌建物業管理架構
2．前期人員招聘及物資配備
•制定崗位招聘要求、計劃、考核制度及薪資標準
•員工職前基本及專業培訓
•辦公物品購置及制服制作
3．物業移交及接管驗收
•確立接收小組
•物業接管驗收的范圍
•已接收區域成品保護與控制
4．租戶進駐前準備工作
•完成物業外聯工作(與工商、消防、公安、城管、稅務、所屬區﹑街道、房管局等政府有關職能部門建立良好聯動)
•開荒清潔
•配合各類推廣活動的安全、清潔、客服、管業等支持
三．綜合驗收與工程交接（從物業管理角度）
在工程竣工時，協助工程部對項目進行綜合驗收，此階段的工作包括：
1．制定項目驗收交接程序及項目工程檔案管理制度
2．制作移交清單，驗收有關建筑、設備系統
3．監督整改工程執行
4．進行系統設備測試
5．制定運行設備的操作制度
物業運營第三階段 項目后期（項目運營階段）
1．租戶裝修管理
•監管租戶按期完成裝修工程
•組織商鋪裝修竣工驗收
•租戶退場后場地復原工程監管
2．對外公共關系聯系與維護
3．外判合同發包與監管
4．租戶服務管理
•根據租戶實際需求優化各項服務規程及細則(有償服務；額外能源供應等)
•按照國家有關法律法規、租約、租戶手冊及物業規定對租戶進行日
常管理
•餐飲租戶特別管理
排油煙管道清洗監管
廚房下水防堵措施監管
餐飲租戶員工非高峰時段行為控管
•經營業績掌握
•營業狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規范；安全及衛生等)
•租戶營業期間相關事宜的聯系與協調
•租戶服務滿意度分析
•租戶檔案建立與管理(營業證照年檢；保險單續保；聯系資料；各類文書往來留存)
5．保安及消防管理
•保安管理
•反扒應急分隊
•營業結束后清場及夜間內部控制管理
•卸貨區管理
•停車場管理
•消防管理
•消防疏散預案及應急方案的培訓及執行
•消防設備和器材管理
•大型推廣活動現場安全管控
6．保潔與綠化
•公共區域的保潔
•外墻及天棚清洗
•衛生間管理
•隔油池清洗
•餐廚垃圾管理
•蟲害控制管理
•綠化養護
•植物租賃管理
7．顧客服務
•顧客問詢、投訴之接待與處理
•顧客服務臺及咨詢熱線(愛心物品租借服務；廣播系統；失物認領等)
•人身意外傷害之應急醫療協助
8．公共推廣活動協助及配合
9．物業保險投保及風險控制
•加強對物業內各類風險控制,降低投保費用
10．物業管理費用及公用費用收繳
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