行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)
一二線城市房產(chǎn)市場(chǎng)火爆融化不了三四線城市的冰寒，去年開(kāi)始再度吹起的高增速房?jī)r(jià)讓一二線房產(chǎn)市場(chǎng)忘卻了之前的陣痛，可三四線城市的房產(chǎn)仍處在無(wú)休止的苦楚當(dāng)中，三四線城市的開(kāi)發(fā)商不得不尋找自救之道，而“智慧社區(qū)”似乎成為了這些地產(chǎn)商的救命稻草之一。
多數(shù)開(kāi)發(fā)商眼中的智慧社區(qū)與社區(qū)O2O無(wú)關(guān)
近期發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)的戶外招牌廣告都寫(xiě)著大大的“智慧社區(qū)”廣告，尤其是在浙江的一個(gè)小縣城內(nèi)的樓盤(pán)都知道打智慧社區(qū)的廣告了，可見(jiàn)智慧社區(qū)概念已經(jīng)深入開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷視野當(dāng)中。
有意思的是，這家樓盤(pán)所在位置幾乎是我每次出門(mén)的必經(jīng)之地，所以之前經(jīng)過(guò)時(shí)有意無(wú)意的都會(huì)看一眼他們的周邊戶外廣告，之前一年半多的時(shí)間從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)他們是智慧社區(qū)的樓盤(pán)營(yíng)銷話術(shù)，而前幾個(gè)月突然有一天看到滿周圍的廣告全部換成了“智慧小區(qū)”，難道是不是智慧社區(qū)只需換一批廣告牌就可以了？各家樓盤(pán)打出“智慧社區(qū)”廣告真的能提供智慧社區(qū)級(jí)別的服務(wù)么？現(xiàn)階段顯然不能。
為了能賣房，開(kāi)發(fā)商一直都拼，可是開(kāi)發(fā)商眼中的“智慧社區(qū)”，與物業(yè)眼中的“社區(qū)服務(wù)”，以及O2O公司眼中的“社區(qū)O2O”的聚焦點(diǎn)有著天差地別。目前業(yè)界對(duì)于智慧社區(qū)的功能定義大體是這樣的：按不同功能模塊劃分，智慧社區(qū)提供的服務(wù)一般分為四類：一是基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，包括有線、無(wú)線通信網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入、強(qiáng)電接入等；二是物業(yè)管理與安全服務(wù)，包括視頻監(jiān)控、防盜報(bào)警、電子巡更、門(mén)禁、停車場(chǎng)管理等；三是智能家居服務(wù)，包括家庭安防、居家養(yǎng)老、遠(yuǎn)程家電控制、通信娛樂(lè)等；四是便民生活服務(wù)，包括電子政務(wù)、電子商務(wù)、收費(fèi)交易、醫(yī)療健康、鄰里社交等。
如今開(kāi)發(fā)商開(kāi)放智慧社區(qū)樓盤(pán)時(shí)更多的是盡量做好基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、物業(yè)管理與安全服務(wù)以及智能家居服務(wù)這前三部分，多數(shù)的還只是前兩部分，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商最為看重的是“賣”的環(huán)節(jié)，所以其只需提供給讓購(gòu)房者可以直觀看得到基礎(chǔ)硬件建設(shè)就可以了，讓購(gòu)房者覺(jué)得這里的房子物有所值，以便他們能在行情低迷時(shí)與同行競(jìng)爭(zhēng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力的把房子賣出去，或者是提高一定的售價(jià)。
也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商眼中的智慧社區(qū)，更主要強(qiáng)調(diào)的是他有哪些硬件基礎(chǔ)建設(shè)是可以直接看見(jiàn)的，因?yàn)槎鄶?shù)中國(guó)人更樂(lè)于對(duì)可以直觀看得見(jiàn)摸得著的東西買(mǎi)單，若是小區(qū)內(nèi)裝有視頻監(jiān)控、防盜報(bào)警、電子巡更、門(mén)禁、停車場(chǎng)管理等硬件智能設(shè)備，不用多說(shuō)購(gòu)房者也會(huì)覺(jué)得這里房子感覺(jué)起來(lái)很高端。換言之，開(kāi)發(fā)商提供了這些實(shí)際的智慧社區(qū)基礎(chǔ)硬件環(huán)境肯定比那些沒(méi)有這些東西的樓盤(pán)的房子更好賣或者價(jià)更高，這是目前那些主打智慧社區(qū)概念的開(kāi)發(fā)商的主要目的。
至于房子賣出去后的后續(xù)物業(yè)服務(wù)如何，購(gòu)房者在看房買(mǎi)房時(shí)無(wú)法體驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商只需畫(huà)大餅式的把入駐之后的物業(yè)服務(wù)描述的美好一些，大小購(gòu)房者疑慮勸其下單買(mǎi)房即可，而未來(lái)物業(yè)服務(wù)究竟能不能做到當(dāng)時(shí)描述的那樣就不是開(kāi)發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題了，即便未來(lái)因物業(yè)服務(wù)有問(wèn)題，那也是物業(yè)公司的事情，開(kāi)發(fā)商早就賺好錢(qián)走人了，開(kāi)發(fā)商只需想法設(shè)法把房子賣出去，服務(wù)的事情是后面物業(yè)公司該負(fù)責(zé)的。
目前中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)狀中，多數(shù)中小開(kāi)發(fā)商并不具備后續(xù)的物業(yè)服務(wù)能力，而一些大的開(kāi)發(fā)商，物業(yè)部門(mén)與房產(chǎn)部門(mén)也是分開(kāi)的，所以導(dǎo)致時(shí)常出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商三者之間糾結(jié)的矛盾關(guān)系。雖然現(xiàn)在很多大型房產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到物業(yè)在未來(lái)的重要性，但多數(shù)的中小開(kāi)發(fā)商即便意識(shí)到這一點(diǎn)，自身也無(wú)力轉(zhuǎn)變，所以在房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌?chǎng)變革中最先被清洗掉的可能就是他們。
2C的社區(qū)O2O市場(chǎng)難以切入，那就想辦法從2B端下手
之前交了過(guò)很多技術(shù)流的社區(qū)O2O項(xiàng)目，有些團(tuán)隊(duì)反應(yīng)不知道該如何從C端入手，或者是經(jīng)過(guò)幾番嘗試之后發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)有資源和技術(shù)難以真正的進(jìn)入社區(qū)C端市場(chǎng)，最終調(diào)整策略從B端切入社區(qū)市場(chǎng)。不過(guò)，這個(gè)B端肯定不是物業(yè)端，因?yàn)榕c物業(yè)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的合作關(guān)系要更難，而且與物業(yè)合作根本不會(huì)有資金回款，現(xiàn)在的物業(yè)大多數(shù)根本不會(huì)為社區(qū)項(xiàng)目付費(fèi)，甚至還會(huì)收錢(qián)。
現(xiàn)有樓盤(pán)的物業(yè)沒(méi)辦法合作，那就想辦法向產(chǎn)業(yè)鏈上游走，直接與新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商合作，在目前的房產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)和輿論關(guān)注熏陶出來(lái)的智慧社區(qū)大環(huán)境下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到新樓盤(pán)建造必須按照智慧社區(qū)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，甚至國(guó)家對(duì)新樓盤(pán)的基礎(chǔ)設(shè)施也有一定的智慧社區(qū)基礎(chǔ)硬件方面的要求。國(guó)家推動(dòng)智慧社區(qū)發(fā)展早已是既定的國(guó)家戰(zhàn)略，但與放開(kāi)小區(qū)大門(mén)一樣，在老舊小區(qū)內(nèi)實(shí)施的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新樓盤(pán)。
對(duì)于技術(shù)流派而言，與開(kāi)發(fā)商嘗試建立合作關(guān)系是一條不錯(cuò)的出路。一方面，很多技術(shù)流類的社區(qū)O2O創(chuàng)業(yè)公司的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力不足，2C變現(xiàn)的方式難以走通；另一方面，大多數(shù)物業(yè)都不會(huì)為技術(shù)流的東西買(mǎi)單，想合作就得燒錢(qián)。如此一來(lái)，只出不進(jìn)的燒錢(qián)模式根本堅(jiān)持不了多久，指望找到投資人來(lái)出資燒錢(qián)，方向上就有問(wèn)題，社區(qū)項(xiàng)目首要考慮的是如何養(yǎng)活自己，而不是如何包裝項(xiàng)目去找投資人，因?yàn)槎鄶?shù)項(xiàng)目是找不到投資人的，不賺錢(qián)的項(xiàng)目也很少有投資人愿意去冒險(xiǎn)，而大牌VC看項(xiàng)目是很挑剔的。
直接與開(kāi)發(fā)商談智慧社區(qū)合作還能拿到一定的合作費(fèi)用，至少可以收回一定的運(yùn)營(yíng)成本，畢竟投入硬件也需要錢(qián)，養(yǎng)團(tuán)隊(duì)也有費(fèi)用。與開(kāi)發(fā)商合作肯定不是工程性質(zhì)的外包合作，而是長(zhǎng)期的社區(qū)O2O合作，視頻監(jiān)控、樓宇對(duì)講、智慧停車、安全門(mén)禁等這些在后期都需要運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用，而多少老舊樓盤(pán)的維護(hù)費(fèi)用中是沒(méi)有這部分的，或者也有但費(fèi)用很少，畢竟多少老舊社區(qū)也沒(méi)什么智慧社區(qū)的基建設(shè)備。
當(dāng)然，智慧社區(qū)的設(shè)備維修僅僅是后期營(yíng)收中的一小塊，如果再與開(kāi)發(fā)商合作時(shí)拿下智慧社區(qū)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)權(quán)則是最終的目標(biāo)。智慧社區(qū)的好處在于功能的豐富性，這就為后期增值變現(xiàn)帶來(lái)更多的可能，簡(jiǎn)單的廣告可以賺錢(qián)，如果將智慧社區(qū)的功能植入到家庭生活之中作為智慧社區(qū)的平臺(tái)存在的話，增值變現(xiàn)的空間就更多更大了。看看前文智慧社區(qū)功能分類中的第三、第四點(diǎn)就明白了。不過(guò)，最后的成果怎么樣，還得看團(tuán)隊(duì)自身的能力水平，畢竟相同事情不同團(tuán)隊(duì)取得的結(jié)果不同。
開(kāi)發(fā)商把智慧社區(qū)當(dāng)成的概念來(lái)做對(duì)于一些想在社區(qū)內(nèi)找機(jī)會(huì)的技術(shù)公司是好事，開(kāi)發(fā)商只重視眼前的利益，有利于社區(qū)創(chuàng)業(yè)公司拿下長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益獲取權(quán)。目前，在之前接觸的項(xiàng)目當(dāng)中，已經(jīng)有公司在這個(gè)方向做嘗試了，但具體怎么做的不方便多言。
想進(jìn)入社區(qū)難，想難道社區(qū)話語(yǔ)權(quán)更難，所以與開(kāi)發(fā)商合作雖然市場(chǎng)周期長(zhǎng)了點(diǎn)，但可以進(jìn)入社區(qū)而且還掌控一定的話語(yǔ)權(quán)，此外又能拿到一定的資金用于團(tuán)隊(duì)發(fā)展的基礎(chǔ)開(kāi)銷。所以，如果有些技術(shù)流派的團(tuán)隊(duì)還迷途在2C市場(chǎng)找不到方向的話，不妨回過(guò)頭來(lái)?yè)Q個(gè)方向向2B市場(chǎng)嘗試，或許會(huì)發(fā)現(xiàn)山重水復(fù)疑無(wú)路，柳暗花明又一村。